Vermietetes Grundstück in einer Holding Struktur halten – Steuervorteile sichern
Ein vermietetes Grundstück in einer GmbH zu halten bringt erhebliche Steuervorteile.
Häufig wird empfohlen, eine vermietete Immobilie bzw. ein vermietetes Grundstück nicht im Privatvermögen, sondern in einer GmbH zu halten, weil die Vermietungseinkünfte dann sehr viel geringer versteuert werden.
Hält man die Immobilie direkt in seinem Privatvermögen, werden sie mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser kann bis zu 45 % betragen zuzüglich SolZ sowie ggf. KSt.
Die GmbH zahlt für ihre Erträge dagegen nur 15 % Körperschaftsteuer und außerdem einen Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Körperschaftsteuer. Gewerbesteuer ist nicht zu zahlen, wenn die GmbH von der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Gebrauch machen kann. Die Steuerbelastung beträgt damit insgesamt nur 15,825 %.
Werden Ausschüttungen aus der GmbH vorgenommen, unterliegen diese bei dem Anteilseigner gem. § 32 a d Abs. 1 EStG zusätzlich der Einkommensteuer mit dem Steuersatz von 25 % zuzüglich einem Solidaritätszuschlag (Soli) von 5,5 % auf die Abgeltungssteuer (insgesamt 26,375%).
Wenn der Anteilseigener zu mindestens 25 % an der GmbH beteilig ist, kann er allerdings gem. § 32 d Abs. 2 Nr. 3 a EStG zum Teileinkünfteverfahren optieren. In diesem Fall sind die Ausschüttungen gem. § 3 Nr. 40 d EStG zu 40 % steuerfrei. Entsprechend können Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Beteiligung stehen, zu 60 % abgezogen werden (§ 3 c Abs. 2 EStG). Der steuerpflichtige Teil der Einkünfte wird mit dem individuellen tariflichen Steuersatz versteuert.
Solange die GmbH ihre Gewinne nicht ausschüttet, sondern thesauriert und beispielsweise in die Immobilie investiert, verbleibt es bei dem hohen Steuervorteil (Stundungseffekt).
Nachteile
Allerdings hat diese Gestaltung auch Nachteile. Da sich die Immobilie bzw. das vermietete Grundstück in einem Betriebsvermögen befindet, besteht keine Möglichkeit, diese nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen.
Wenn die Immobilie durch die GmbH verkauft wird (asset deal), versteuert die GmbH den Veräußerungsgewinn als laufenden Gewinn, sodass eine Steuer von 15,83 % anfällt. Außerdem können Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften nur ausgeglichen (verrechnet) und in andere Jahre vor- oder zurückgetragen werden (Verlustabzug), wenn sich die Immobilie im Privatvermögen befindet. Insbesondere wenn die Immobilie modernisiert werden muss und sich daraus Verlust ergeben, kann dies einen erheblichen Nachteil darstellen.
Voraussetzung ist außerdem, dass keine Gewerbesteuer anfällt, weil die GmbH von der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Gebrauch machen kann, weil sie sich darauf beschränkt, den eigenen Grundbesitz zu verwalten.
Verkauf der GmbH (Share Deal)
Wenn der Anteilseigner die GmbH verkauft (share deal), unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer. Befinden sich die Anteile in seinem Privatvermögen und beträgt seine Beteiligung mindestens 1 % handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 17 EStG). Es gilt das Teileinkünfteverfahren, sodass nur 60 % des Gewinns aus der Veräußerung steuerpflichtig sind. Es gilt der normale tarifliche Steuersatz.
Allerdings ist ein Erwerber der GmbH in der Regel nicht bereit, den vollen Verkehrswert der Immobilie zu bezahlent. Denn er verschafft sich trotz des höheren Kaufpreises keine neue AfA-Bemessungsgrundlage. Wenn er die Anschaffungskosten der GmbH-Anteile durch ein Darlehen finanziert, kann er außerdem die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen, weil er das Darlehen nicht für den Erwerb der Immobilie, sondern zum Ankauf der GmbH-Anteile verwendet hat.
Abwägung der Vor- und Nachteile
Die Investition im Rahmeneiner GmbH bietet also während der Besitzphase einen Liquiditätsvorteil, während sie bei der Veräußerung zu einem Nachteil führt. Dies kann man durch eine Investitionsrechnung erfassen, bei der man die Wertsteigerungsrate und die Bruttomietrendite einander gegenüberstellt. Allerdings sind die Ausgangsdaten dieser Rechnung mit vielen Unsicherheiten behaftet. Als Faustformel könnte man sagen, dass die mittelbare Investition über eine GmbH gegenüber einer Direktinvestition dann vorteilhaft ist, wenn
- von einer langen Besitzdauer ausgegangen werden kann,
- eine gute Bruttomietrendite und eine relativ geringe Wertsteigerung zu erwarten ist,
- die Vermietungseinkünfte voraussichtlich positiv sein werden und
- der Investor einem hohen persönlichen Steuersatz unterliegt.
Vermietetes Grundstück: Optimierung durch eine Holdingstruktur
Zur Optimierung dieser Gestaltung wird deswegen zu einer Holdingstruktur geraten, bei der die Anteile an der grundbesitzenden GmbH nicht im Privatvermögen des Investors, sondern in einer weiteren GmbH gehalten werden. Der Vorteil besteht darin, dass der Verkauf der operativen „Unter-GmbH“ durch die Ober-GmbH gem. § 8 b Abs. 2 und 3 KStG zu 95 % steuerfrei ist und deshalb auch die Wertsteigerung praktisch steuerfrei vereinnahmt werden kann.
Ausschüttungen der operativen GmbH an die Ober-GmbH
Die Ausschüttungen der operativ tätigen Unter-GmbH an die Ober-GmbH unterliegen einem sehr geringen Steuersatz. Die Obergesellschaft muss von den erhaltenen Gewinnausschüttungen aus einer Kapitalgesellschaft gem. § 8 b KStG nur einen Teil von 5 % der Körperschaftsteuer mit dem üblichen Steuersatz von 15 % unterwerfen sowie darauf den Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf. Gewerbesteuer. Ohne Gewerbesteuer sind dies bezogen auf die Ausschüttung 0,79125 %.
Ausschüttungen der Ober-GmbH an den Anteilseigner
Wenn die Ober-GmbH in das Privatvermögen des Anteilseigners ausschüttet, unterliegt die Ausschüttung bei dem Anteilseigner gem. § 32 d Abs. 1 EStG einer Einkommensteuer von 25 % zuzüglich Soli und damit letztlich von 26,375 %. Damit verringert sich der Steuervorteil des Holding Modells. Solange der Gewinn nicht an den Anteilseigern ausgeschüttet, sondern thesauriert wird, ergibt sich ein hoher Steuervorteil (Thesaurierungsvorteil).
Veräußerung
Der wesentliche Vorteil des Holding-Modells gegenüber den „einstöckigen Modell“ ergibt sich bei einer Veräußerung. Denn wenn die Ober-GmbH ihre Anteile an der operativen GmbH verkauft (share deal), ist der Veräußerungsgewinn der Ober-GmbH ist zu 95 % steuerfrei. Das Modell ist insbesondere vorteilhaft, wenn die Gewinne aus der Vermietung nicht ausgeschüttet, sondern in die Immobilie investiert werden und die Immobilie aufgrund der Wertsteigerung mit einem entsprechenden Gewinn verkauft werden kann. Man kann daher im Ergebnis sagen: Wenn die GmbH-Lösung gewählt werden soll, ist es besser, dies im Rahmen einer Holding Struktur zu tun.
Rechnerische Gegenüberstellung
Der Gewinn /Überschuss aus der Vermietung der Immobilie bzw. des vermieteten Grundsrtücks beträgt 100.000 Euro. Die operativ tätige GmbH schüttet an die Ober-GmbH 84.000 Euro aus. Diese schüttet 83.000 Euro an den Investor aus.
Vergleich der Holding Konstruktion mit der einfachen Investition in einer GmbH
Vergleicht man die Holding Konstruktion mit der „einfachen“ Investition im Rahmen einer GmbH, ist die Holding Konstruktion bezüglich der laufenden Vermietungseinkünfte in geringem Umfang nachteilig, weil die Ober-GmbH zusätzlich auf die Ausschüttungen der operativen GmbH Steuern zahlt. Der entscheidende Steuervorteil ergibt sich, wenn die Ober GmbH ihre Anteile an der operativ tätigen Unter-GmbH verkauft. Dieser Verkauf ist praktisch steuerfrei und wird nur zu 5 % besteuert. Dies sind bezogen auf den Veräußerungsgewinn 0,79125 %.
Das Holding Modell ist insbesondere attraktiv, wenn die Gewinne aus der Immobilie nicht in das Privatvermögen des Anteilseigners ausgeschüttet werden, sondern in der operativ tätigen GmbH thesauriert und oder in die Immobilie investiert werden sollen. Später kann die operativ tätigen GmbH von der Ober-GmbH steuerbegünstigt verkauft werden. Dadurch kann die Wertsteigerung der der GmbH bzw. der Immobilie fast steuerfrei realisiert werden.
Über den Autor:
Hans-Joachim Beck ist Rechtsberater Referat Steuern beim IVD Bundesverband.
IVD Steuerhotline
Mit Hans-Joachim Beck, dem ehemaligen vorsitzenden Richter des Finanzgerichtes Berlin-Brandenburg, der die IVD Steuerhotline betreut, steht den IVD-Mitgliedsunternehmen ein deutschlandweit anerkannter Steuerfachmann zur Seite. Beratungshotlines, auch für Verwalterthemen, Wettbewerbsrecht oder Sachverständige sind ein großes Plus der IVD-Mitgliedschaft.
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