Urteil: Mieterrechte unmittelbar aus dem Kaufvertrag

Ist lebenslanges Wohnrecht einklagbar? Mit diesem Thema beschäftigte sich kürzlich der Bundesgerichtshof und kam zu einem wegweisenden Urteil.

Ausgangslage

Die Stadt Bochum verkaufte mit notariellem Vertrag vom 4. Juli 2012 ein Hausgrundstück und ließ im Kaufvertrag aufnehmen, dass die Mieter einer Wohnung in diesem Haus ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, das vom Käufer übernommen wird.

Der Käufer verpflichtete sich, die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnrechts auf seine Rechtsnachfolger zu übertragen. Etwa 3 Jahre später erklärte der Käufer die Kündigung des Mietverhältnisses nach den erleichterten Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB (Einliegerwohnungsregelung). Die Mieter widersprachen der Kündigung, die Käufer erhoben Räumungsklage.

Das Urteil

In letzter Instanz wies der Bundesgerichtshof die Räumungsklage mit Urteil vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/18 – zurück. Die Vereinbarung aus dem Kaufvertrag sei als Vertrag zugunsten Dritter auszulegen. Die Mieter könnten eigene Rechte unmittelbar aus dem Grundstückskaufvertrag herleiten. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Die entsprechende Klausel sei auch als Formularklausel nicht unwirksam gemäß § 305c Abs. 1 BGB, selbst wenn die Stadt Bochum diese Klausel in einer Vielzahl von Verträgen nutze. Die Regelung sei nämlich weder überraschend, noch unangemessen. Den Mietern steht daher unmittelbar ein lebenslanges Wohnrecht zu.

Profitipp:

In Grundstückskaufverträgen übernommene dauerhafte Verpflichtungen sollten unbedingt zur Vermeidung von Vertragsstrafen bei Verkauf dem eigenen Käufer bei Weiterverkauf aufgegeben werden. Der Passus aus dem eigenen Ankaufvertrag sollte dem Notar hierzu vorgelegt werden. Bei Ankauf vermieteter Immobilien sind Mietverträge, Nebenabreden zu den Mietverträgen und eventuell übernommene Verpflichtungen gegenüber Fördermittelgebern oder Kommunen genau zu überprüfen. Angaben des Verkäufers hierzu sollten gegebenenfalls als Garantie im Kaufvertrag wiedergegeben werden.

Ulrich Joerss
Rechtsanwalt und Notar
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