Widerrufsbelehrungen als Papier oder PDF

Die gesetzlich vorgeschriebene Form der Widerrufsbelehrungen für Verbraucher.

Der Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, der entweder im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wurde, kann vom Verbraucher widerrufen werden. Beim üblichen Ablauf besteht das Widerrufsrecht für die Dauer von 14 Tagen. Dies setzt allerdings die ordnungsgemäße Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht durch den Unternehmer voraus. Unterlaufen hierbei Formfehler oder unterlässt der Unternehmer die Widerrufsbelehrung ganz, besteht das Widerrufsrecht für 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss.

Folgen des Widerrufs

Für die Dauer des Widerrufsrechts kann der Verbraucher seine Vertragserklärungen widerrufen. Das hat zur Folge, dass er für die erhaltene Leistung keine Zahlung erbringen muss und sogar erbrachte Zahlungen zurückverlangen kann. Einen Wertersatz schuldet er nicht (BGH Urteil 26.11.2020 – I ZR 169/19). Als Formfehler gilt es bereits, wenn in der Widerrufsbelehrung die üblicherweise vom Unternehmer im Kundenverkehr eingesetzte Telefonnummer nicht angegeben wird (EuGH Urteil 14.05.2020 – C 266/19).

Umfang des Widerrufsrechts

Mit der Widerrufsbelehrung ist dem Verbraucher neben der Widerrufsbelehrung außerdem ein Musterwiderrufsformular zur Verfügung zu stellen. Fehlt ein solches Formular, gilt die Widerrufsbelehrung ebenfalls als unvollständig, selbst wenn die Widerrufsbelehrung ansonsten ordnungsgemäß ist.

Erscheinungsformen

Unsicherheit herrscht zum Teil darüber, in welcher Form Widerrufsbelehrung mit Musterwiderrufsformular zu erbringen sind. Zum Teil werden diese Erklärungen nur über einen Link abrufbar auf der Homepage zur Verfügung gestellt. Zum Teil verlassen sich Immobilienunternehmer auch über die unter Servicegesichtspunkten von den Inserats-Plattformen automatisiert an den Interessenten übermittelten Widerrufsbelehrungen. Schließlich besteht die Möglichkeit, die Widerrufsbelehrung eingedruckt im Exposé auszuhändigen oder sie schlichtweg als gesonderte Datei oder integriert in das als Datei übermittelte Exposé zu übermitteln, zumeist in Gestalt einer Pdf-Datei.

Link nicht ausreichende Belehrung

Alleine das zur Verfügung stellen dieser Verbraucherinformationen kann zwar die vorvertraglichen Informationspflichten gelten, nicht aber als Erfüllung der Verpflichtung, eine Widerrufsbelehrung mit Musterwiderrufsformular zur Verfügung zu stellen. Die lediglich online abrufbaren Informationen könnte der Unternehmer dem Verbraucher nämlich wieder entziehen oder sie nachträglich verändern.

Portalinformationen ersetzen Informationspflichten des Unternehmers nicht vollständig

Auch auf die automatisiert von den Portalen mitübersandten Widerrufsbelehrungen allein sollte man sich nicht verlassen. In der Vergangenheit urteilten einzelne Gerichte, dass es sich um eine Widerrufsbelehrung des Portals handele und nicht um eine Widerrufsbelehrung des Unternehmers, dies daher nicht ausreichend sei.

In einzelnen Portalen wird außerdem zusätzlich Werbung übermittelt, welche die Deutlichkeit der Widerrufsbelehrung beseitigt und diese unwirksam werden lässt. Die Informationen aus den Portalen sollten daher als zusätzliche Vorabinformation genutzt werden.

Unternehmer sollten stehts die Widerrufsbelehrung selbst übermitteln und zwar in einer Form, welche dem Verbraucher nicht mehr entzogen werden kann und ihm dauerhaft zur Verfügung steht, also als Datei, Kurznachricht oder Papier.

Differenzierung der Informationsform nach Fernabsatz oder außerhalb des Unternehmensräume

In seiner Entscheidung vom 26.11.2020 differenzierte der Bundesgerichtshof, wann eine Übermittlung als Datei ausreiche und wann Widerrufsbelehrungen mit Musterwiderrufsformular in Papierform ausgehändigt werden müssen – I ZR 169/19. Die gesetzlichen Regelungen sehen nämlich vor, dass bei einem außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossenen Vertrag die Übermittlung als PDF oder Datei nur ausreicht, wenn der Kunde hierzu sein Einverständnis erklärt hat (Artikel 246a § 4 Abs. 2 S. 1 EGBGB). Anderenfalls muss bei außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen die Verbraucherinformation in Papierform ausgehängt werden.

Dies ist z.B. bei erstmals anlässlich der Besichtigung des konkreten Objekts abgeschlossenen Maklerverträgen der Fall. Wird hier ein Exposé mit Provisionsverlangen übergeben, vom Kunden zur Kenntnis genommen und anschließend die Besichtigung erbeten oder in Verhandlungen eingetreten, wird der Maklervertrag für dieses Objekt außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen. (Seit dem 23.12.2020 ist zusätzlich erforderlich, dass der Maklervertrag in Textform, also durch zusätzliche unterschriebene oder getextete Zustimmungserklärung des Kunden bestätigt wird.

Dies könnte vor Ort beispielsweise durch Unterzeichnung einer Provisionsbestätigung erfolgen.) In diesen Fällen reicht es nicht aus, die Widerrufsbelehrung per E-Mail nachzureichen. Dies wäre nur ausreichend, wenn der Kunde zusätzlich erklärt, dass ihm diese Form der Übermittlung ausrecht.

Praxistipp:

Werden mit dem Kunden neue Immobilien z. B. auf einer Besichtigungsrundfahrt besichtigt und die Provisionsvereinbarungen vor Ort getroffen, müssen bei Verbraucherkunden Widerrufsbelehrung und Widerrufsformular als Papier ausgehändigt werden, z.B. durch Eindruck im Exposé. In den übrigen Fällen, in denen der Maklervertrag üblicherweise durch Übermittlung des Exposés als E-Mail und anschließende Provisionsbestätigung abgeschlossen wird, reicht die Übermittlung auf diesem Kommunikationswege. Bedauerlicherweise wurde dies in einzelnen Medien Anfang des Jahres unzutreffend dargestellt.

Es wurde berichtet, dass die Widerrufsbelehrung stehts in Papierform erbracht werden müsste, was allerdings nur bei dem Geschäftsschuss mit körperlicher Anwesenheit beider Parteien außerhalb der Geschäftsräume erforderlich ist. Die neue Form für Maklerverträge über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus erfordert den Vertragsschluss in Textform. Anderenfalls besteht kein Provisionsanspruch.

Der Maklervertrag für diese Immobilien entweder durch schriftliche Bestätigung abgeschlossen werden, z.B. durch beidseitige Provisionsbestätigung, oder durch ausreichende Erklärungen der Maklervertragsparteien per E-Mail mit abschließender Namensnennung , Whatsapp oder gescannte und unterschriebene Provisionsbestätigung.

Zusammenfassung

Die Verletzung von Verbraucherwiderrufsrechten setzt die gesamte Provision auf Spiel. Verbraucher müssen daher im Eigeninteresse eines Unternehmers über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt werden. Hierzu gehört die Angabe der vollständigen Kontaktdaten einschließlich der Telefonnummer und die Übermittlung des Musterwiderrufsformulars. Beim üblichen Vertragsschluss über Internet/E-Mail/Telefon reicht die Übermittlung als Pdf aus.

Eine Widerrufsbelehrung als Link-Abruf ist unzureichend! Erfolgt der Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume bei einem Treffen mit dem Kunden, z.B. durch Übermittlung eines neuen Exposés und anschließende Bestätigung, ist die Widerrufsbelehrung/Widerrufsformular in Papierform auszuhändigen.  

JOERSS Rechtsanwälte Notar
Ulrich Joerss, Rechtsanwalt und Notar in Berlin
Spezialist für Makler- und Immobilienrecht
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