WIDERRUFSRECHT BEI MIETVERTRÄGEN ÜBER WOHNRAUM

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Während Online-Anzeigen schon dem gängigen Standard entsprechen, sind Online-Besichtigungen noch die absolute Ausnahme. Zwar dienen sie nur dem ersten Eindruck, den vielleicht auch gute Fotos nur bedingt vermitteln können. Verzichtet der Interessent aber auf eine reale Besichtigung der Wohnung, sollten Vermieter das seit 2014 geltende Widerrufsrecht beachten.

Freilich müssen Vermieter eine Widerrufsbelehrung nur in Erwägung ziehen, wenn auch die übrigen Voraussetzungen gegeben sind, also der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (oder Verwalters) oder im Fernabsatz (per Post) abgeschlossen wird. Das Widerrufsrecht findet darüber hinaus nur bei entgeltlichen Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher Anwendung. Den Mieter wird man relativ schnell als Verbraucher identifizieren können. Verbraucher ist nach § 13 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

WANN IST EIN VERMIETER UNTERNEHMER?

Problematisch ist vielmehr die Einordnung des Vermieters. Mit der Frage, wann ein Vermieter Unternehmer oder Verbraucher ist haben sich schon zahlreiche Gerichte befasst. Eine einheitliche Leitlinie, die sich etwa an der Anzahl der vermieteten Wohnungen bestimmen lässt, ist aber dennoch schwer auszumachen.

• 8-10 Wohnungen (AG Hannover, Urteil vom 24.9.2009 – 414 C 6115/09, NZM 2010, 197;
• 10 Wohnungen (Börstinghaus ZGS 2002, S. 5, 6 m.w.N.),
• 6 Wohnungen (LG Görlitz, Urteil vom 23.8.2000 – 2 S 190/99, WuM 2000, 542; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.2.1998 – 33 C 3489/97, WuM 1998, 418, AG Mühlheim/Ruhr, Urteil vom 18.5.1995 – 10 C 18/95, WuM 1995, 431).
• Vermietertätigkeit muss einen solchen Umfang erreicht haben, dass dafür ein Büro benötigt (OLG Koblenz, Beschluss vom 16.2.2011 – 5 U 1353/10)

Im Zweifel ist eine Unternehmereigenschaft zu bejahen, wenn für die Vermietungstätigkeit mehr benötigt wird, als der heimische Küchentisch und der Vermieter mehr als zehn Wohnungen selbst verwaltet.

Werden die Wohnungen von einem externen Verwalter betreut, wodurch sich der Aufwand für den Vermieter reduziert, ist der Vermieter unabhängig von der Anzahl der Wohnungen Verbraucher, sofern es sich hierbei nicht um eine juristische Person handelt, die stets Unternehmer ist.

WER MUSS BELEHRT WERDEN?

Findet eine Besichtigung statt, ist eine Widerrufsbelehrung nicht erforderlich. In der Praxis ist es aber nicht ungewöhnlich, dass nicht derjenige zur Besichtigung kommt, der den Mietvertrag unterschreibt, sondern der spätere Nutzer. So beispielsweise wenn ein Student fern des Wohnortes seiner Eltern, die den Mietvertrag unterschreiben, eine Wohnung besichtigt und später darin einzieht. In diesem Fall müssen sich die Eltern die Besichtigung der Wohnung durch ihren Sohn zurechnen lassen, so dass eine Widerrufsbelehrung nicht erforderlich ist.

Kommt ein Widerrufsrecht in Betracht und wird der Mietvertrag mit mehreren Mietern (Ehepartner, Lebenspartner etc.) geschlossen, müssen zunächst beide Parteien des Mietvertrages einzeln belehrt werden.

Widerruft nur einer den Mietvertrag, schlägt der Widerruf auf den Mitmieter durch. In Ausnahmefällen kann jedoch ein Fortbestand des Mietvertrages mit den verbliebenen Beteiligten angenommen werden, wenn die Parteien den Vertrag in gleicher Weise auch ohne den ausgeschiedenen Verbraucher geschlossen hätten.

WAS GILT BEI ANDEREN MIETRECHTLICHEN VEREINBARUNGEN? Die Ausnahme nach § 312 Abs. 4 BGB, wonach das Widerrufsrecht keine Anwendung findet, wenn eine Besichtigung stattfindet, gilt nur für den Abschluss des Mietvertrages. Im Umkehrschluss gilt sie dagegen für alle übrigen Vereinbarungen, die ein Entgelt vorsehen. In Betracht kommen dabei insbesondere Mieterhöhungs- oder Aufhebungsvereinbarungen.

Kein Widerrufsrecht besteht bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung). Denn hierbei handelt es sich um einen gesetzlichen Anspruch und keine Vereinbarung.

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB ist ebenfalls keine vertragliche Vereinbarung, sondern eine einseitige Regelung. Ob das Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB anwendbar ist, ist umstritten. Das Bundesministerium der Justiz hat eine Anwendung jedenfalls ausgeschlossen.

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Prof. Dr. Marco Wölfle

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