Wohneigentumsgesetz: Der gefährdete Beschluss und seine Rettung
Nach der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes geltenden Rechtslage wirkten alle Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegen jeden neuen Eigentümer. Für Beschlüsse, die auf Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung gefasst werden, hat der Gesetzgeber diesen Grundsatz verworfen. Solche Beschlüsse gelten seit dem 1. Dezember 2020 gegenüber neuen Eigentümern, die an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben, nur noch dann, wenn der Beschluss im Grundbuch eingetragen ist. Dies ergibt sich aus § 10 Abs. 3 S. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).
Wohnungseigentumsgesetz: Übergangsfrist für Eintragung der Beschlüsse ins Grundbuch
Die neue Rechtslage gilt aber nicht nur für Beschlüsse, die seit dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden, sondern auch für alle schon in der Vergangenheit auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse. Der Gesetzgeber hat allerdings erkannt, dass die abrupte Aufhebung der Wirkung solcher Beschlüsse gegenüber neuen Eigentümern zu erheblichen Problemen führen würde, wenn hiervon auch weit in der Vergangenheit gefasste Beschlüsse betroffen wären.
Daher wurde eine Übergangsfrist bestimmt. Die vor dem 1. Dezember 2020 auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse gelten gegenüber neuen Eigentümern, die vor dem 31. Dezember 2025 in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, auch ohne Grundbucheintragung. Den Wohnungseigentümergemeinschaften soll damit die Möglichkeit gegeben werden, die in der Vergangenheit auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse im Grundbuch eintragen zu lassen, um eine durchgängige Wirkung dieser Beschlüsse gegenüber allen Eigentümern herbeizuführen.
Wohnungseigentumsgesetz: Versammlungsprotokoll als Grundlage ausreichend
Zur Eintragung eines solchen Beschlusses bedarf es nicht der Eintragungsbewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer. Der Gesetzgeber hat die Eintragung solcher Beschlüsse erleichtert. Es genügt, wenn der Beschluss aus einem Versammlungsprotokoll hervorgeht, welches durch den Versammlungsleiter, einen Wohnungseigentümer und dem Vorsitzenden bzw. stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates unterschrieben ist, § 7 Abs. 2 WEG ((Wohnungseigentumsgesetz). Wegen der Grundbuchvorschriften müssen diese Unterschriften öffentlich beglaubigt sein. Dies geschieht regelmäßig durch notarielle Beglaubigung.
Liegt ein solches Protokoll mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der genannten Personen vor, muss dieses nur beim Grundbuchamt eingereicht werden mit dem Antrag, den Beschluss als Gegenstand des Sondereigentums in den Grundbüchern aller Wohnungen einzutragen. Der Gesetzgeber hat das Problem erkannt, dass bei älteren Beschlüssen, bei denen die Unterschriften nicht öffentlich beglaubigt wurden, aus praktischen Gründen häufig die Beglaubigung nicht nachgeholt werden kann. Er hat daher jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch eingeräumt, einen in der Vergangenheit auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Beschluss erneut fassen zu lassen, § 48 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Dieses Recht besteht bis zum 31. Dezember 2025.
Beschlüsse aus letzten Jahren prüfen
Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen und auch die Wohnungseigentümer selbst sollten daher unbedingt die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse darauf überprüfen, ob diese auf Grundlage von Öffnungsklauseln gefasst wurden. In diesem Fall sollten die Beschlüsse unbedingt vor Ablauf des 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen werden. Soweit erforderlich, müssen die Beschlüsse hierzu in einer Versammlung erneut gefasst werden, damit aufgrund öffentlich beglaubigter Unterschriften die Eintragung durch das Grundbuchamt vorgenommen wird.
Ohne die Eintragung der Beschlüsse sind neue Eigentümer, die ab dem 1. Januar 2026 in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, an solche Beschlüsse nicht gebunden, im Unterschied zu Wohnungseigentümern, die bereits zuvor Eigentümer waren. Hierdurch entstünden ganz erhebliche Probleme bei Abrechnungen, Gebrauchsrechten etc.
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