Zahlreiche Diskussionen und Auseinandersetzungen über Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen den Austausch von Fenstern. Rechtsanwalt Ulrich Joerss geht heute der Frage nach, ob es einen Aufwendungsersatz für Fenstertausch durch Wohnungseigentümer gibt.

 

Gibt die Teilungserklärung Aufschluss?

Beim Blick in die Teilungserklärung ist oftmals zu lesen, dass die Fenster im Eigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stünden. Eine solche Festlegung ist allerdings nichtig, ebenso wie die Regelung, dass die Außenseite der Fenster der Gemeinschaft und die Innenseite dem Wohnungseigentümer gehöre (Bundesgerichtshof (BGH), Geschäftszeichen V ZR 174/11). Fenster stehen bereits wegen ihrer der Gemeinschaft dienenden Funktion stets im Gemeinschaftseigentum.

Denkbar ist alleine eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, dass der einzelne Eigentümer die Kosten, die im Zusammenhang mit diesem Fenster stehen, alleine trägt. Hierzu ist in manchen Gemeinschaftsordnungen geregelt, dass der Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung für die Fenster trägt. Hierzu urteilte der BGH allerdings, dass der Austausch eines Fensters weder eine Instandhaltung, noch eine Instandsetzung darstelle. Auch hier ist daher die Gemeinschaft in der Kostenpflicht.

 

Eigenmächtiger Austausch – kein Erstattungsanspruch

Tauscht ein Eigentümer das Fenster allerdings eigenmächtig aus, hat er keinen Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft. Dies urteilte nun der BGH am 14.06.2019 zum Geschäftszeichen V ZR 254/17. Im betroffenen Fall war in der Gemeinschaftsordnung die Regelung enthalten, dass der Wohnungseigentümer für Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster verantwortlich ist und die Kosten hierfür zu tragen habe. Wegen dieser (unwirksamen) Regelung tauschte der Eigentümer die Fenster auf eigene Kosten. Der BGH verneinte Erstattungsansprüche, insbesondere bestünde keine sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 I BGB) und auch kein Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung in der Eigentümergemeinschaft (§ 812 I S. 1 BGB). Noch im Jahr 2016 hatte der BGH geurteilt, dass ein zwingend erforderlicher Fensteraustausch vom Eigentümer durchgeführt und die Kosten erstattet verlangt werden könnte. Diese Rechtsprechung hat er nun geändert, da anderenfalls unlösbare Abgrenzungs-und Beweisschwierigkeiten entstünden. Es sei einem Eigentümer stets zumutbar, den Austausch der Fenster auf der Eigentümerversammlung zu beantragen und den Beschluss und die Durchführung durch die Eigentümergemeinschaft abzuwarten.

 

Profitipp:

Der Austausch von Fenstern fällt stets in die Kostenpflicht der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist dem Wohnungseigentümer die Kostentragungspflicht nicht nur für Instandsetzung und Instandhaltung, sondern auch den Austausch eindeutig auferlegt. Dies ist sehr selten der Fall. Erstattungsansprüche hat der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft allerdings nicht.

 

Ulrich Joerss
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