Recht: Zeitenwende Provisionsteilung

Dr. Christian Osthus ist stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD und Justitiar.
In diesem Artikel behandelt er die Provisionsteilung.

Die Lage in Berlin

In Berlin und Brandenburg wird der Immobilienmakler bei Käufen von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern oftmals alleine vom Käufer bezahlt. Diese Praxis ist der Politik schon lange ein Dorn im Auge gewesen. Das linke Lager wurde daher nicht müde,  das Bestellerprinzip auch für den Kauf zu fordern, so wie es seit dem 1. Juni 2015 auch im Bereich der Wohnungsvermittlung gilt. Wenn der Verkäufer sich dazu entscheidet, einen Makler für die Vermarktung ins Boot zu holen, dann soll dieser auch von ihm bezahlt werden, so die Argumentation der Befürworter des Bestellerprinzips.

Obwohl diese Auffassung logisch erscheint und mit dem Bestellerprinzip auf einem marketingtechnisch genialen Begriff aufsattelt, konnte sie sich nicht durchsetzen – vorerst. Entschieden hat sich die Politik für einen anderen Weg. Dieser sieht eine Regelung vor, nach der gewährleistet werden soll, dass der Käufer den Makler nicht alleine zahlt, wenn dieser auf Initiative des Verkäufers tätig wird. In diesem Fall soll der Käufer nicht mehr zahlen als Verkäufer. Die Provision soll im Grundsatz geteilt werden, was fair ist. Im Fall der Doppeltätigkeit, also der Makler vom Verkäufer und vom Käufer gleichermaßen beauftragt wird, es also zwei Maklerverträge gibt, sieht die Regelung eine paritätische Teilung vor – die Provisionsteilung.

Zur Höhe der Provision schweigt die Regelung, sie ist im Wesentlichen abhängig vom Verhandlungsgeschick des Maklers. Schafft er es mit dem Verkäufer eine Provision in Höhe von drei Prozent zu vereinbaren, was in Märkten mit Nachfrageüberhang schwieriger ist, kann er auch mit dem Käufer eine Vergütung von drei Prozent vereinbaren. Ist der Verkäufer nur bereit, ein Prozent zu zahlen, ist auch nur ein Prozent mit dem Käufer möglich. Diejenigen, die bisher für den Verkäufer kostenfrei gearbeitet haben, müssen umdenken.

Sie müssen dem Verkäufer ihre Leistung verkaufen.  Hierzu muss die Leistung sichtbar gemacht, dem Verkäufer muss verdeutlicht werden, welchen Nutzen die Leistung des Maklers hat und warum sie ihren Preis hat. Letztlich ist hierdurch mit einer Zunahme des Wettbewerbs zu rechnen, aber auch mit einer weiteren Professionalisierung, da die individuelle Leistung im Vordergrund steht.

Provisionsteilung

Neben der paritätischen Verteilung, die stets dann gilt, wenn sich der Makler von beiden beauftragen lässt, will der Gesetzgeber auch die Möglichkeit regeln, dass Provisionsteilung so verstanden werden soll, dass nur eine Partei den Makler provisionspflichtig beauftragt und die andere Partei einen Teil der Provision übernehmen soll, ohne dass dieser selbst den Makler beauftragt. In diesem Fall dürfte aber nur maximal die Hälfte der Provision auf beispielsweise den Käufer abgewälzt werden.

Die zweite Variante der Abwälzung  birgt mehrere Nachteile. Derjenige, auf den ein Teil der Provision abgewälzt wird, kann keine Beratung des Maklers beanspruchen, er ist schließlich nicht Auftraggeber. Zudem müsste der Käufer auf den übernommenen Provisionsteil Grunderwerbsteuer zahlen, da diese als Gegenleistung für den Verkauf des Grundstücks zu qualifizieren ist.

Gegen die praktische Anwendung dürfte auch sprechen, dass der Käufer erst zahlen muss, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Teil gezahlt hat. Zahlt der Verkäufer nicht, entweder weil er nicht will oder kann, muss auch der Käufer nichts zahlen.  An diesem letzten Aspekt hat sich bis zuletzt auch die Politik gerieben. Er hat dafür gesorgt, dass das Gesetz entgegen des ursprünglichen Plans nicht im Februar 2020 verabschiedet wurde und diese auch bei Erstellung des Betrages noch nicht erfolgt ist, aber mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgt.

Positive Entwicklung trotz Klärungsbedarf

Auch wenn es im Detail noch einen Klärungsbedarf zu einzelnen Fragestellungen der Provisionsteilung gibt, ist die Neuregelung im Kern positiv. Da Verkäufer und Käufer beide von der Leistung des Maklers profitieren, ist es auch nur fair, wenn beide dafür bezahlen. Bei einem harten Bestellerprinzip läge die Zahllast alleine beim Verkäufer.